兰州房管局：26条实施意见落地 存量房交易强制网签

2015年9月28日，兰州市住房保障和房地产管理局召开新闻通报会，向各界通报兰州市近两年来房地产市场发展情况，《兰州市促进房地产业持续稳定健康发展意见》相关内容以及未来即将开展的兰州市存量房交易网签和资金监管业务。兰州市各区县房管局、棚改办出席会议，现特将会议内容通报如下：

一、2014年以来房地产市场发展情况

2014年，是兰州市房地产业发展突飞猛进的一年。在市委、市政府的坚强领导下，面对房地产市场整体下滑的负面影响，各业务部门采取措施有效应对，相继取消限购、限价等房地产调控政策，取消了保障房配建和户籍限制要求，同时，各房地产开发企业积极推出各类促销政策吸引客户，在政府和企业的共同努力下，兰州市房地产市场各项数据指标均达到历史高或较高水平。相关数据显示：房屋累计施工面积3643万平方米；商品房销售面积510.3万平方米；商品房销售额318.5亿元，二手房住房交易面积135万平方米。

2015年以来，为了充分发挥房地产行业对稳定增长、调结构、惠民生的带动作用，国家有关部委相继出台各类政策提振房地产市场信心，兰州市积极结合我市实际情况积极予以全面落实并向社会公布。从市场反应情况来看，国家各类鼓励政策的组合效果已初步显现，市场信心逐步增强，改善型购房需求进一步释放，1-8月份，全市房屋施工总面积3851.2万平方米，同比增长12.3%；商品房销售面积386万平方米，同比增长34.58%；商品房销售额244.6亿元，同比增长36.3%。二手住房交易面积110.6万平方米，同比增长0.3%。以上数据反映出2015年以来兰州市房地产业保持了良好的发展态势。

二、《兰州市促进房地产业持续稳定健康发展意见》有关内容

甘肃省政府也于5月27日出台了《关于促进房地产业持续稳定健康发展的实施意见》，按照省政府要求，我市在先后征求各部门及开发企业意见建议的基础上，经反复论证和修改，终于在8月10日正式出台了《兰州市促进房地产业持续稳定健康发展的实施意见》。

（一）房地产市场方面

1、鼓励引导合理住房消费。一是取消商品房开发项目对套型和面积的限制，取消本地及外地居民在兰购买各类商品房套数的限定，取消的境外个人和机构的购房限制，二是鼓励支持外地户籍人员（含本市远郊区县、兰州新区人口）在兰购房落户，凡在本市购买新建商品住房及二手住房并已实际居住兰外户籍人口，均可在本市办理购房人家庭及其无业的配偶、未婚子女的落户手续。三是鼓励住房需求比较集中的单位团购已取得商品房预售许可证的住房和保障房余量房作为职工公寓、集体宿舍或个人租住住房等，满足职工住房需求。四是现行契税征收标准为首套房面积在90平方米以下的1%，面积在90-144平方米之间的为1.5%，面积在144平方米以上的为3%；二套及以上住房契税征收标准为3%。为鼓励居民改善性住房需求，《实施意见》提出对家庭购买第二套新建商品住房且面积在144平方米以下的，契税按现行法定税率征收，由受益财政给予所缴纳契税税额60%的补贴，购买第二套新建商品住房且面积在144平方米以上的，契税按现行法定税率征收，由受益财政给予所缴纳契税税额的50%的补贴。以上补贴8月1日起执行，到2015年12月31日结束。五是对个人将购买不足两年的住房对外销售的，全额征收营业税，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购房房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免营业税。

2、适度调整住房公积金政策。一是住房公积金管理部门根据实际情况适度提高住房公积金贷款额度。职工连续缴存住房公积金6个月（含）以上，可申请住房公积金贷款。缴存职工家庭使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，低首付款比例为20%；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自住房，低首付款比例为30%。二是放宽住房公积金提取条件。职工连续足额缴存住房公积金满3个月（含），本人及配偶在缴存城市无自有住房且租赁住房的，可凭无房产证证明提取住房公积金支付房租；缴存职工购买自住住房的，可凭3年内购房合同或房屋所有权证申请提取住房公积金支付购房款，并可同时提取配偶、父母、子女的住房公积金，累计提取总额不超过房屋价款；职工在偿还个人住房贷款期间，可提取本人及配偶的公积金用于偿还贷款本息，一年可提取一次，累计提取总额不超过贷款本息额。三是做好住房公积金缴存异地互认和转移接续工作。职工在就业地缴存住房公积金，在户籍所在地购买自住住房的，可持就业地缴存证明向户籍所在地住房公积金管理机构申请个人住房贷款。鼓励和支持商业性个人住房贷款转为住房公积金个人住房贷款，减轻缴存职工购房购房成本。

3、支持房地产企业开发建设。一是除国有或国有控股的房地产项目外，其他房地产项目可以由开发企业自主直接发包，选择勘察、设计、施工、监理单位。二是对于房地产企业适应市场变化，在不变更容积率、建筑密度等指标，并满足停车位等公共配套设施的情况下，作出的户型调整，规划部门及时予以审批。三是加强项目配套管理，提高标准，合理收费。市政、供电、供气、供水、供热、通信、有线电视等行业积极主动配合保障性住房和房地产项目配套设施建设，实施跟踪服务，依法规范行业经营行为和收费行为，杜绝只收费不履职现象，对因道路或其他相关设施不配套给项目建设及居民生活造成严重影响的，要追究相关单位的责任。四是规范行政审批，再审批和登记过程中，坚决取消除国家法律法规明确要求的申报条件外所有部门额外增设的强制性和限制条件，依托兰州市政务服务中心服务平台，简化发改、建设、国土、规划、房产、税务、金融、公积金等部门审批流程，加快审批进度，提高工作效率，限时办结。方便企业和群众办事。市房产局取消申办《商品房预售许可证》是对形象进度的限制。五是坚决清理不合理收费项目，对涉及房地产开发收费项目进行梳理、规范和统一，对可能存在重复收费的营利性收费项目进行整合和删减，对所有涉及行政收费的部门和单位进行规范和公示，要将所有涉及房地产开发的收费项目、标准和依据向社会公布，主动接受社会监督，有效为企业减负。

（二）棚户区（城中村）改造方面

1、主动做好服务，加快项目前期手续办理。棚户区（城中村）改造实行指挥部模式，棚户区改造项目按应急项目执行。发改、国土、规划、建设、房产等部门要在指挥部统一安排部署下，主动服务，积极衔接建设单位，同步审批，互不设置前置条件，按审批流程在时限内办结各项手续，将改造项目送上“快车道”，使条件成熟的项目早日开工建设。

2、创新工地模式，加快土地供应。棚户区（城中村）改造安置住房用地纳入全市土地供应计划优先安排。用地供应方案经棚户区（城中村）改造指挥部审定后，由国土部门办理土地供应手续。对列入当年和下一年度棚户区改造和保障性住房项目计划的建设用地，市县区国土资源主管部门要求按照审批权限随报随批。

3、统筹改造方式，积极推进货币安置。坚持政府主导、群众自愿、因地制宜、政策支持的原则，大力推进国有土地棚户区改造房屋征收货币化安置。

在国有土地棚户区改造中，被征收人选择货币补偿的，住宅房屋货币补偿金额按应安置房屋建筑面积市场评估价确定，并给予货币补偿金额30%奖励；选择货币安置的被征收人购买商品住房，一律按首套房认定，享受首套房有关优惠政策。打通棚户区改造安置房和商品房的通道，通过网站、专题房交会、现场巡展等方式，搭建服务平台，鼓励、引导信用良好、无不良记录的房地产开发企业、中介机构，进入服务平台公布房源信息，供被征收人选择购买。团购商品房作为安置房源时，应当通过公开招标、竞争性谈判、团购的方式进行，择优选择户型合理、功能齐全、配套完善、质量合、价格优惠的普通商品住宅房作为安置房房源，确保公平公正。

4、采取强力措施，推进征收工作。市房屋征收部门要进一步加强职能职责，统筹指导各县区房屋征收补偿工作，依法依规对各区县征收程序进行监督。

县、区人民政府是房屋征收补偿主体，各县、区实施的所有项目由县区政府根据省市有关政策，制定征收补偿方案，近郊四区实施的征收项目，征收补偿方案要经市征收办审核。经县、区政府常务会议研究通过后报市征收办。

各县区政府要建立土地、建设、房产、公安、执法、信访、审计、纪检监察等部门的联动机制，形成合力，共同推进征收工作有序开展。进一步加大行政执法力度，坚决遏制违法建设行为。

5、加强统筹规划，提高规划建设水平。通过政策扶持，奖励等措施鼓励实施整街区棚户区改造，将零星分散、改造难度大、单独项目运作成本较高的棚户区与其他城市棚户区改造项目肥瘦搭配，就近整合，统筹捆绑，整体规划设计，开发建设。优化新建安置住房规划建设设计水平，在棚户区改造中，要提前规划交通，合理分流车辆；要突出特色，注重与周边环境有机融合，注重与历史人文、城市文脉有机融合，充分体现对历史文化的保护与传承，进一步提升城市品位；要功能配套，同步规划供水、供电、供气、供热、污水与垃圾处理、地下管网配套以及地下空间开发利用等基础设施，完善学校、幼儿园、医院、商业等各项配套设施。

6、坚持分类指导，增强相平衡能力。对经县区政府核实确定的征收量大、资金确实难以平衡的棚户区（城中村）项目，根据建设用地实际，在满足日照、退道路红线、建筑间距、消防、安全等要求前提下，容积率可适当放宽。放开棚户区（城中村）改造安置项目的户型面积限制。

7、加强政策支持，增加政府投入。参照棚户区改造政策，进一步研究细化城中村改造房屋征收补偿标准。对人多地少、改造无、投资商不愿介入的城中村改造项目，由区政府直接承担进行改造。

8、用好信贷资金，拓宽融资渠道。加强与国开行甘肃省分行协调衔接，确保棚户区改造项目专项资金及时到位。同时积极和农发行等其他银行金融机构联系，争取棚户区改造资金安排，向棚户区改造项目提供贷款支持；加大市场化运作力度，采取政府与社会资本合作（ppp）模式，加快推进棚户区改造。鼓励和引导民间资本通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等各种方式参与棚户区改造，合理保护民间资本投入人的利益。

9、加强组织协调，加快项目开工建设。各县区要加强组织协调，督促建设单位制定工作时间表，倒排工期，加大施工调度，抢抓施工季节，加快在建项目进度，抓紧新建项目开工建设，确保全年目标任务按期完成。建设部门切实加强工程质量安全监管。建设单位要严把建设工程质量关，严格工程监理制、合同管理制、竣工验收制等，完善和落实工程质量终身责任制，确保施工安全和工程质量。

三、扎实推进兰州市存房量交易网签和资金监管工作

根据住建部及兰州市26条实施意见要求，兰州市已于9月1日起全面推进存量房交易网签工作，目前，网签工作进行顺利。下面重点对存量房交易资金监管工作进行解读。

1、存房量交易强制实行网签和资金监管

《兰州市存量房交易结算资金监管规定》已于2015年3月份开始实施，存量房交易资金监管工作是规范存量房交易行为，保障存量房交易资金安全，维护当事人合法权益的重要途径，可以有效避免存房量交易过程中各类资金风险和违法行为的发生。但自实施以来，资金监管推进阻力较大，主要原因是有众多中介企业对此项目工作不重视，存房量交易双方对政策不了解等原因造成的，针对此问题，兰州市计划在近期对所有存房量交易资金实施强制监管，即所有存房量交易必须强制进行网签和资金监管。此举一来可以大限度保障交易资金安全和交易双方权益，避免群众财产在交易过程中受到损失；二来可以进一步规范存量房市场交易行，为培育良好市场发展环境。目前，正在进行网签和资金监管两项工作系统合并前期测试中。

2、办理流程

步，买卖双方在中介机构或房产局交易大厅打印存房量买卖合同，签订资金监管协议；第二步，由买房将交易资金存入监管银行资金监管账户(兰州银行、建设银行、光大银行、兰州市城关区农村信用合作联社）；第三步，买卖双方到房屋登记机构申请房屋转移登记；第四步，买方取得《房屋所有权证》，卖方按约定领取售房款。

3、交易资金监管好处

一是可以避免纠纷，防范风险。“资金监管”大好处就是可以避免买卖双方因房屋权属转移或房贷交付发生纠纷。买卖双方在办理房屋转移登记手续前，买房人需将全部房款存入监管账户后才可以办理房屋转移登记手续，确保卖房人能够收到全额购房款。如果房屋不能正常转移到买房人名下，就会把监管金额退还给买房人，从而实现“钱证两清”，防范了房屋和交易资金的风险。

二是简单方便，高效快捷。买卖双方由房地产经纪机构促成交易申请房屋转移登记和资金监管手续可以在房屋登记机构同时办理或在指定监管银行网点办理资金监管手续；自行达成交易意向的客户直接到兰州房地产政务大厅指定受理窗口办理签约和监管手续，非常方便快捷。此项业务使买房人更快拿到房产证，卖方更快拿到监管房款。

三是免费服务，利息照付。买卖双方办理交易结算资金监管手续，监管银行不收取任何费。如果转移登记成功，监管银行按监管协议约定将监管金额本息划入卖方结算账户；如果买卖双方撤销交易，监管银行按监管协议约定将监管金额本息划入买方账户。

四、购房契税补贴有关工作

为进一步鼓励在兰家庭改善性住房需求，消化新建商品住房库存，兰州市通过购房契税财政补贴的方式来减轻购房家庭资金压力。

1、适用范围

2015年8月1日至2015年12月31期间，在兰州市购买第二套新建商品住宅并签订《商品住房买卖合同》（网签）的家庭，不包括购买二手住房、经济适用住房、集资住房、酒店式公寓及其他性质住房。商品房购房时间以合同网签备案日期为准。

2、补贴标准

按家庭所购第二套新建商品住房实际缴纳契税额度的50%-60%给予购房补贴，具体为：购买144平方米以下的，契税按现行法定税率征收，由受益财政给予所缴纳契税税额60%的补贴购；买144平方米以上的，契税按现行法定税率征收，由受益财政给予所受所缴纳契税税额50%的补贴。

3、发放原则

购房补贴实行属地发放，即购房家庭向购买房屋所在地房产登记部门申请购房补贴，近郊四区在兰州市房产局申请，兰州新区、高新区、经济区、九州开发区在当地房产登记部门申请，永登县、榆中县、皋兰县、以及红古区向当地房地产登记部门申请。各财政部门及房地产登记部门要加强统筹协调，各房产登记部门要合理设置购房补贴受理发放窗口，及时向社会公布相关信息，方便购房家庭办理。

4、具体流程

步，为便于财政补贴资金的预算和落实，凡在2015年8月1日至12月31日期间购买新建商品住房且为第二套住房的家庭，于2016年1月31日前携已备案的《商品房买卖合同》、身份证、户口本、结婚证、《家庭成员住房信息查询证明》等资料到房屋所在地房屋登记部门设置的购房补贴受理发放窗口进行预申报，未申报的家庭视为自动放弃契税补贴权利；各房产登记部门审核后，及时向区税收与财政部门申请补贴资金预算第二步，各房屋登记机构对预申报审核通过的家庭予以公示；第三步，购房家庭在取得《房屋所有权证》半年之内，携带《房屋所有权证》、契税完税凭证、缴纳契税的税收缴款书、不动产销售发票、《购房契税财政补贴申请表》（市房产局网站下载）到各房产登记部门设置的购房补贴受理发放窗口申请领取契税补贴。不申请的家庭视为自动放弃契税补贴权利；第四步，各房产登记部门在受理后对申请家庭审核情况及时予以公示，并在公示期满后为审核通过家庭发放契税补贴。

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