两告诉你为什么有那么多人囤房

“2003-2015中国房地产变革十二年”系列之税费篇

我国房地产行业税费体系演变至今，已形成了一个"轻持有，重转让"的税费结构。这种结构下，土地和房屋的增值几乎都流向了持有者，致使刺激了房地产市场的投机需求，为囤房行为提供了滋生温床，存在明显的不合理性。

中房网对比北京、纽约两地同样购置总房款为200万人民币的普通商品住宅后发现，两地购置同样房产需缴纳的税费差异巨大。北京购房共需缴纳39965元（除按揭环节），纽约购房共需缴纳10895美元（约合人民币67624元，除按揭环节），前者为后者的3/5。不过，北京购房交易环节税费为纽约购房的2.3倍，而持有环节仅为纽约的5.6%。

方向与瓶颈

税制不改革或致重复征税

目前，我国房地产的各项税收主要包含契税、印花税、营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税等，几乎均集中在房地产交易环节，个人持有环节不考虑物业费，几乎零税费。

面对这种现状，关于改革房地产行业税制、增收房产税的尝试和讨论在持续进行，上海和重庆也在双双试点探索征收房产税。业内认为，征收房产税将首先增加囤房成本，抑制投机需求，对调控房价起到积极作用。其次，还将对地方政府减少土地财政依赖起到辅助作用。

研究院发展研究所所长李战军指出，我国的房产税及其房地产税收体系的改革已进入国家和政府的议事日程和试行阶段，房产税的实行还需跨越几方面障碍：房产物业计税价值需要建立明确的标准，并批量评估。同时，征收新税种应交由或地方人民代表大会审议立法。另外，房地产税收体系改革应为房产税推出的重要前提，没有相应进行改革，在交易流通环节的房地产税没有减少、合并情况下启动持有环节的房产税，是"税上加税"，加大了房产税推出的难度。

他指出，我国国民人均税赋2013年已经达到9480元，人均税赋和人均可支配收入之比是0.52, 这在国际上已经是一个不低的比重了。房产税的推出一定要在税制改革的条件下，即税赋总量不变甚至略减，减少流通环节的税收，增加持有环节上来施行。

他山之石

美国房产税率灵活每年变化

对比美国的房地产税制，个人购置房产主要税项是房产税和交易税。

房产税需要房屋持有者每年交纳，是对房产占有、处置、等各个环节征收的各类税项总称。以维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利。交易税是房产交易时征收的税，一次性过户时交齐，一般由买卖双方平摊，约为房价的2-4%。其他税种还包括个人所得税（房租收入纳入个人所得）、资本增值税。

房产税的税率由地方政府根据各级预算每年的需要确定，而预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每年都有变化，因此房产税税率每年都相应变化。

确定税率的具体程序是：市、镇委员会通过预算，各级政府根据各种预算收入和总支出的情况决定征收房产税的数额，再根据评定的房屋计税价值确定房产税的税率。对房产的估价权在政府手中，但相对"保守"，一般仅定为市场价格的50%-75%。税率公式为"预算应征收的房产税税额/房产计税价值总额＝房产税税率"，大部分地区税率维持在0.8%-3%之间，以1.5%左右的税率水平居多。

瀚亚资本海外事业部李博介绍，目前美国和澳洲是华人海外置业的热点。美国是联邦制国家，各个州相应的房产税费跟交易税有所不同。自用住宅会有相应的优惠补贴，且针对海外买家有一定限制。美国地方政府规定了一些减免税项目，主要是对自住房屋给予减免税，这是通过减少税基或低估财产价值来实现的。另外还有一种减免房产税的方法，即当房产税超过某一值时，纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税抵免或现金补偿。美国各州对房产税的减免规定不尽相同。

【推荐阅读】

房产税如何计算：企业、公司房产税如何计算？

买房选户型，哪些要点须牢记？

工薪阶层购房置业四步走

公摊面积怎么计算 有效避免公摊面积"潜规则"